공유자 우선매수청구권 실전 가이드: 행사 가능 시기, 횟수 제한 및 보증금 준비
가족과 함께 소유하고 있던 집의 일부 지분이 경매로 넘어갔을 때, 낯선 타인이 그 지분을 낙찰받아 집주인 행세를 하는 것은 상상만 해도 끔찍한 일입니다. 이를 막기 위해 우리 법은 기존 가족(공유자)에게 낙찰자와 같은 가격으로 먼저 살 수 있는 강력한 치트키, 즉 **‘공유자 우선매수청구권’**을 부여하고 있습니다.
하지만 이 권리는 "나 가족이니까 무조건 내가 살게"라고 외친다고 해서 언제나 받아들여지는 것은 아닙니다. 법원이 정한 엄격한 타이밍을 맞춰야 하며, 무분별한 경매 지연을 막기 위한 횟수 제한도 존재합니다. 또한, 당장 현금이 없다면 기회조차 얻을 수 없습니다. 오늘은 실전 경매 법정에서 공유자 우선매수청구권을 행사할 때 반드시 숙지해야 할 시기, 횟수, 그리고 자금 준비 방법에 대해 디테일하게 알아보겠습니다.
1. 골든타임: 언제 손을 들어야 할까?
공유자 우선매수청구권 행사에서 가장 중요한 것은 ‘타이밍’입니다. 너무 빨라도 안 되고, 너무 늦으면 아예 기회가 사라집니다.
법적인 행사 가능 시기 민사집행법에 따르면, 이 권리는 ‘집행관이 매각기일을 종결한다고 고지하기 전까지’ 행사할 수 있습니다. 경매 법정의 흐름을 보면 다음과 같습니다.
입찰표 제출 마감 및 개찰 시작
사건번호 호명 및 입찰자들의 입찰가 확인
최고가 매수신고인(낙찰 예정자)과 그 금액 호명
집행관: "공유자 우선매수 하실 분 계십니까?" (이때가 마지막 기회)
매각 기일 종결 선언 (땅, 땅, 땅)
실무적인 최적의 타이밍 법적으로는 입찰표 제출 전에도 "나 우선매수 하겠소"라고 미리 신고할 수 있습니다. 하지만 실무에서는 **‘최고가 매수신고인의 입찰 가격이 공개된 직후’**에 손을 들고 나가는 것이 일반적이고 유리합니다. 미리 신고해 버리면 다른 입찰자들이 "어차피 가족이 가져가겠네"라고 생각해서 입찰을 포기할 수 있습니다. 경쟁자가 없으면 최저매각가격으로 낙찰받을 수 있어 좋아 보이지만, 반대로 유찰(아무도 입찰 안 함)이 되어 가격이 더 떨어질 기회를 스스로 차단하는 결과가 될 수도 있기 때문입니다. 따라서 다른 사람이 얼마를 썼는지 확인하고, 그 가격이 내가 감당할 수 있는 수준일 때 "제가 그 가격에 사겠습니다"라고 나서는 것이 정석입니다.
주의: 종결 선언 후에는 불가 집행관이 "이 사건 매각을 종결합니다"라고 선언하고 의사봉을 두드린 뒤에는, 아무리 억울함을 호소해도 우선매수권을 받아주지 않습니다. 따라서 해당 사건의 개찰이 진행되는 동안에는 긴장을 놓지 말고 집행관의 입에 집중해야 합니다.
2. 횟수 제한: 무제한으로 방어할 수 있을까?
경매를 당하는 가족 입장에서는 시간을 벌고 싶을 수 있습니다. 그래서 우선매수권을 행사해 놓고 돈을 내지 않아 경매를 유찰시키고, 다음 기일에 또 행사해서 유찰시키는 식으로 제도를 악용하는 사례가 종종 있었습니다.
과거에는 이에 대한 명확한 제재가 없었으나, 현재 대법원 예규와 실무 처리는 이를 엄격히 제한하고 있습니다.
원칙적 1회 제한의 의미 법률에 "딱 1번만 된다"고 명시된 것은 아니지만, 실무상 **‘우선매수신고를 한 후 매각 대금을 납부하지 않아 경매를 무산시킨 전력’**이 있다면, 그다음 매각 기일에서는 더 이상 우선매수청구권을 받아주지 않는 것이 원칙입니다. (재매각의 경우 등)
즉, "일단 저질러 놓고 보자"는 식으로 신고했다가 잔금을 못 치르면, 보증금만 날리는 것이 아니라 ‘유일한 방어권’ 자체를 영구적으로 박탈당하게 됩니다. 따라서 이 카드는 "확실하게 돈을 내고 소유권을 가져올 수 있을 때" 딱 한 번 사용하는 결정타로 아껴둬야 합니다.
3. 필수 준비물: 보증금은 얼마를 가져가야 할까?
우선매수청구를 하려면 말로만 해서는 안 되고, 그 자리에서 즉시 **‘입찰 보증금’**을 제출해야 합니다. 여기서 많은 분들이 금액을 헷갈려 합니다.
보증금의 기준: 최저매각가격의 10% 내가 지불해야 할 최종 낙찰가는 ‘최고가 매수신고인이 써낸 금액’(예: 3억 원)이지만, 당장 법정에서 내야 하는 보증금은 그날 경매의 **‘최저매각가격(감정가 또는 유찰된 가격)의 10%’**입니다.
예를 들어, 감정가 5억 원짜리 지분 경매가 한 번 유찰되어 최저매각가격이 4억 원인 날이라고 가정해 봅시다.
누군가가 4억 5천만 원에 입찰하여 1등을 했습니다.
공유자는 "4억 5천만 원에 내가 사겠다"고 손을 듭니다.
이때 내야 할 보증금은 4억 5천만 원의 10%가 아니라, 그날의 기준인 **4억 원의 10%인 ‘4천만 원’**입니다.
현금 또는 수표 준비 필수 이 보증금은 현금이나 자기앞수표로 준비해서 봉투에 넣어 제출해야 합니다. 계좌 이체나 카드 결제는 불가능합니다. 만약 최고가 매수신고인이 발표되는 순간 당황해서 "보증금 가지러 은행 다녀오겠다"라고 하면, 집행관은 기다려주지 않고 기각해 버립니다. 따라서 경매 당일에는 반드시 최저가의 10% 이상의 현금을 소지하고 법정에 들어가야 합니다.
차액 납부의 부담 보증금을 내고 낙찰자가 되었다면, 나머지 잔금(위 예시의 경우 4억 5천만 원 - 4천만 원 = 4억 1천만 원)은 약 한 달 뒤인 대금 지급 기한까지 납부해야 합니다. 이 자금 계획이 서 있지 않다면 섣불리 손을 들어서는 안 됩니다.
4. 이미 입찰자가 있는데 행사하면 어떻게 될까?
공유자가 우선매수권을 행사하면 법적 지위가 순간적으로 뒤바뀝니다. 원래 가장 높은 금액을 써내서 낙찰받을 예정이었던 사람(최고가 매수신고인)은 순식간에 낙찰자 지위를 잃게 됩니다. 대신 법원은 그 사람에게 **"차순위 매수신고를 하겠습니까?"**라고 묻습니다.
이는 "1등은 가족에게 뺏겼지만, 혹시 가족이 나중에 돈을 안 내면 당신에게 2등 자격(차순위)으로 기회를 주겠다"는 뜻입니다. 만약 원래 입찰자가 이를 승낙하면 차순위 매수신고인이 되고, 거절하면 보증금을 돌려받고 집으로 돌아가게 됩니다.
결국 공유자 우선매수권은 열심히 분석해서 입찰한 제3자 입장에서는 매우 허탈한 제도이지만, 가족들에게는 집을 지킬 수 있는 최후의 보루인 셈입니다.
마무리하며
공유자 우선매수청구권은 부동산 지분 경매에서 가족들이 활용할 수 있는 가장 강력한 무기입니다. 하지만 그만큼 엄격한 절차와 자금 준비가 뒷받침되어야 합니다.
타이밍: 최고가 매수신고인 호명 직후, 종결 선언 전까지.
횟수: 자금 없이 남발하여 경매를 방해하면 재사용 불가.
준비: 최저매각가격의 10%를 현금/수표로 지참.
이 세 가지를 명심하시고, 억울하게 집을 뺏기는 일이 없도록 철저히 준비하여 법정에 나서시길 바랍니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 합니다. 법원의 재량이나 구체적인 사건 상황에 따라 절차 진행이 달라질 수 있으므로, 반드시 법률 전문가와 상의하시기 바랍니다.
